La densidad de la ciudad de Querétaro

Las ciudades se desarrollan sobre tres políticas básicas: A) Incentivar la expansión urbana asumiendo suelos en breña y de labor para ampliar la mancha urbana mediante la habilitación de nuevos usos del suelo y la creación de obras de cabecera que nutran de agua, energía y conectividad a estos nuevos “polos de desarrollo”. B) Incentivar el relleno de la ciudad con facilidades de gestión, descuentos en derechos, concediendo en ocasiones una mayor densidad a los pequeños predios y una mayor pero aun suave volumetría constructiva, pero donde está el quid del asunto es en conceder bajos y cómodos impuestos inmobiliarios, básicamente con una adecuada gestión del impuesto predial y del traslado de dominio, de tal manera que construir en un predio vacío dentro de la ciudad no resulte imposible financieramente. C) Incentivar la verticalización de ciertas áreas de la urbe, permitiendo alturas máximas para 15, 20, 25 o más pisos, con mixturas de usos habitacionales, comerciales y de servicios, cuidando el impacto de estos nuevos edificios en el viejo o nuevo entramado urbano donde se propongan, procurando recalibrar la capacidad de carga de las infraestructuras a su alrededor so pena de causar más conflicto que solución. El resultado de estas estrategias es la densidad promedio de la ciudad y de ahí se derivan las estrategias para su financiamiento, administración y mantenimiento. Más densidad es casi siempre sinónimo de una economía fuerte.

Suena sencillo y comprensible, ¿no? Sería fácil inducir, desde esta definición teórica, una densidad deseable en diversas zonas de la ciudad para hacer rentables, por ejemplo, las rutas de transporte colectivo; el valor del litro de agua, el precio del suelo en algunas zonas e incluso prorratear ciertas obras de cabecera entre los tenedores de suelo, pidiendo en ocasiones una contribución especial a los beneficiarios individuales de las inversiones. La política de suelo sería en estos términos un plano de la ciudad muy fácil de gestionar, donde, con una visión holística del territorio, la autoridad urbana municipal solo tendría que inducir el desarrollo mediante aprobaciones y negativas.

Lamentablemente existe un elemento en la ecuación que la altera a placer, se llama “el mercado”. Una variable que desordena la simpleza teórica que he explicado líneas arriba y que en Querétaro ha forzado a la sobreestimación y uso de la expansión urbana como única o casi única política económica sobre el desarrollo urbano (cerca del 30 por ciento de nuestra economía), provocando una densidad cercana (hay varias cifras publicadas) a los 32 habitantes por hectárea, en un territorio cercano a los 35 kilómetros cuadrados.

La densidad se podría entonces entender como el resultado bueno o malo de la combinación de estas políticas. En Querétaro el resultado es malo: llevamos 20 años sin una política urbana compartida entre los cuatro municipios conurbados; nuestra densidad promedio es sumamente baja considerando las más de 24 mil hectáreas que ya tienen uso de suelo y que más del 70 por ciento de estas se encuentran en especulación, básicamente en El Marqués y ahora Colón, esperando que la ciudad las abrace sin mayores costos para el propietario o que algún político se fije en ellas y con dinero público lleve hasta allá, donde quiera que sea, los servicios públicos a costa del erario.

La densidad desde esta perspectiva debería ser una preocupación de candidatos y asesores, más que andar haciendo ‘spots’ bailando y haciendo desfiguros. No veo en las campañas propuestas que tiendan a la atención de este delicado elemento del balance económico en la ciudad de Querétaro. Sin una densidad adecuada no hay equidad, tampoco consolidación del tejido urbano, condenando a muchos habitantes a vivir aislados, con largos trayectos de conexión a plazas, mercados, hospitales y escuelas, consumiendo precarios servicios que con frecuencia son únicos, por lo que se provocan abusos y especulaciones comerciales.

Señores asesores y candidatos: ahí está el tema; hacer segundos pisos no es la solución per se a la conectividad, es la densidad la que hay que balancear para que no sea necesaria una inversión multimillonaria de conectividad, que además vendrá a afectar otras trayectorias secundarias. Échenle «coco» que hay electores que necesitan escuchar con claridad que entienden lo que sigue en el futuro urbano de Querétaro.